Los tres niveles de trámite
En la mayoría de municipios de la zona existen tres niveles: obras menores (cambio de acabados, sanitarios, alicatado sin tocar estructura) que suelen resolverse con una comunicación previa o declaración responsable; obras que afectan a instalaciones o distribución (mover tabiques, redistribuir baño o cocina) que casi siempre requieren licencia de obra menor; y obras que afectan a estructura o fachada, que requieren licencia de obra mayor y proyecto técnico firmado.
La reforma de un baño o cocina sin cambiar distribución entra casi siempre en el primer grupo. Una reforma integral con cambios de tabiquería entra en el segundo. Ampliar una vivienda o tocar elementos estructurales entra en el tercero.
Por qué varía tanto entre municipios
Cada ayuntamiento gestiona sus propias ordenanzas de obra, y aunque la normativa autonómica marca el marco general, el procedimiento concreto (plazos de resolución, documentación exigida, si se puede empezar la obra tras presentar la declaración responsable o hay que esperar respuesta) varía de un municipio a otro. Ayuntamientos como Las Rozas, Majadahonda o Pozuelo suelen tener sedes electrónicas más ágiles para tramitar obra menor; en municipios más pequeños de la sierra el trámite presencial sigue siendo habitual.
Qué pasa si haces la obra sin el trámite correspondiente
Además del riesgo de sanción, una obra sin la comunicación o licencia correspondiente puede generar problemas al vender la vivienda (la escritura y el registro pueden no reflejar la reforma) o al solicitar ayudas y subvenciones, que casi siempre exigen acreditar que la obra está regularizada.
Preguntas frecuentes
¿Reformar un baño sin cambiar distribución necesita licencia?
Normalmente basta con una comunicación previa o declaración responsable al ayuntamiento, no una licencia completa.
¿Y si quiero tirar un tabique para abrir la cocina al salón?
Si el tabique no es de carga, suele bastar con licencia de obra menor. Si es de carga, el trámite se complica y requiere memoria técnica.
¿Puedo empezar la obra mientras se resuelve el trámite?
Depende del municipio y del tipo de trámite. En una declaración responsable, en muchos casos se puede empezar tras la presentación; en licencia de obra hay que esperar la resolución. Te lo confirmamos según tu ayuntamiento.
¿Gestionáis vosotros el trámite?
Te orientamos sobre qué trámite corresponde y qué documentación se necesita según tu ayuntamiento antes de empezar la obra.